Gutachten über Bauschäden

Anlass und Ziel eines Bauschadengutachtens

Bauschäden und Baumängel können die Gebrauchstauglichkeit, Dauerhaftigkeit und Verkehrssicherheit eines Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Ein sachverständiges Gutachten über Bauschäden dient dazu, den Schaden systematisch zu erfassen, Ursachen und Zusammenhänge fachlich zu klären und die erforderlichen Maßnahmen zur Instandsetzung oder Sanierung nachvollziehbar darzustellen.

Im Mittelpunkt steht eine nachvollziehbare, neutrale und technisch fundierte Bewertung, die sowohl für Eigentümerinnen und Eigentümer als auch für weitere Beteiligte (z. B. Versicherungen, Gerichte, Projektbeteiligte) verwendbar ist.

Befundaufnahme und Dokumentation

Grundlage eines Bauschadengutachtens ist eine strukturierte Befundaufnahme vor Ort. Diese umfasst je nach Aufgabenstellung unter anderem:

– Sichtprüfung der betroffenen Bauteile im Innen- und Außenbereich,

– Beschreibung der Schadensbilder (z. B. Risse, Abplatzungen, Verformungen, Feuchteschäden, Korrosion, Schimmelbefall),

– Erfassung von Umfang, Lage und Intensität der Schäden,

– Fotodokumentation und gegebenenfalls Skizzen oder Plandarstellungen,

– bei Bedarf ergänzende Messungen, etwa Feuchte-, Ebenheits-, Temperatur- oder Rissweitenmessungen.

Die Befunde werden in einem schriftlichen Bericht zusammengefasst, der den Zustand des betroffenen Bauteils oder Gebäudeteils zu einem klar definierten Zeitpunkt dokumentiert.

Ursachenanalyse und technische Bewertung

Ein wesentlicher Bestandteil des Gutachtens ist die Ursachenanalyse. Dabei wird geprüft, welche konstruktiven, bauphysikalischen, materialtechnischen oder nutzungsbedingten Faktoren zum Schaden geführt haben. Typische Fragestellungen sind:

– Liegt ein Ausführungsfehler, ein Planungsfehler oder eine unzureichende Instandhaltung vor?

– Handelt es sich um einmalige Einwirkungen (z. B. Wasserschaden) oder um dauerhafte Belastungen (z. B. Feuchteeintrag, Temperaturwechsel, Setzungen)?

– Sind Regelwerke, Normen oder Herstellerangaben erkennbar nicht beachtet worden?

Auf dieser Grundlage erfolgt eine fachliche Bewertung des Schadens im Hinblick auf:

– die Auswirkungen auf Standsicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit,

– mögliche Folgerisiken, etwa weitere Rissbildung, Durchfeuchtung oder Folgeschäden an angrenzenden Bauteilen,

– den Handlungsbedarf (dringende, mittelfristige oder langfristige Maßnahmen).

Empfehlung von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen

Im Gutachten werden im Anschluss technisch sinnvolle Maßnahmen zur Beseitigung oder Begrenzung des Schadens vorgeschlagen. Dazu gehören je nach Fall:

– kurzfristige Sicherungsmaßnahmen, falls erforderlich,

– konstruktive Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen (z. B. Abdichtung, Austausch, Verstärkung, Trocknung, Erneuerung von Schichten),

– Maßnahmen zur Ursachenbeseitigung (z. B. Verbesserung von Entwässerung, Lüftung, Wärme- oder Feuchteschutz),

– Hinweise zu notwendigen Kontrollen oder Beobachtungszeiträumen.

Die Empfehlungen werden so formuliert, dass sie für Fachunternehmen, Planende und Versicherungen verständlich und umsetzbar sind.

Einsatzbereiche und Nutzen des Schadensgutachtens

Ein Gutachten über Bauschäden kann in unterschiedlichen Zusammenhängen eingesetzt werden, unter anderem:

– im Rahmen der Gewährleistung gegenüber ausführenden Unternehmen,

– als Grundlage für Versicherungsfälle (z. B. Leitungswasserschäden, Sturmschäden),

– zur technischen Bewertung bei Kauf oder Verkauf von Immobilien,

– als Bestandteil eines Parteigutachtens in außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen,

– zur Planung und Ausschreibung von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Der Nutzen liegt in einer transparenten, prüfbaren und fachlich begründeten Grundlage für weitere Entscheidungen.

Zielsetzung des Bauschadengutachtens

Ziel eines Gutachtens über Bauschäden ist es,

– den Schadenszustand nachvollziehbar zu dokumentieren,

– Schadensursachen fachlich fundiert zu klären,

– die Auswirkungen auf Gebäude und Nutzung einzuordnen,

– realistische und dauerhaft wirksame Instandsetzungs- und Sanierungsvorschläge zu unterbreiten.

Damit bildet das Gutachten eine zentrale Entscheidungsgrundlage, um Baumängel und Bauschäden gezielt, wirtschaftlich und technisch korrekt zu bearbeiten und zukünftige Schäden nach Möglichkeit zu vermeiden.